Випадки небажаного для агропідприємця розірвання договору оренди землі сьогодні непоодинокі. Часто внаслідок неправомірних дій орендодавців фермер навіть не може зібрати врожай з ділянки внаслідок втрати права її оренди. 

Більшість земельних відносин зведені до договору оренди землі, тому велике значення має якість такого договору. Договір має перевірити фахівець, це допоможе виявити ризики втрати права оренди та дозволить їх усунути.

Найпоширеніші підстави для розірвання договорів оренди земельної ділянки:

Заборгованість з орендної плати

Підставою розірвання договору може бути систематична (2 та більше випадки) несплата земельного податку або орендної плати.

Інколи самі ж орендодавці ухиляються від отримання орендної плати для того, щоб розірвати договір оренди. Також трапляються випадки, коли незрозуміло, кому виплачувати орендну плату (найчастіше у зв’язку зі смертю орендодавця).

Єдиний механізм, що дозволяє боротися із цією підставою, – це стабільна виплата орендної плати. Факт її видачі має обов’язково фіксуватися у відповідній відомості.

Орендна плата

Якщо бракує коштів для виплати орендної плати – слід виплачувати хоча б її частину. Якщо орендар виплачує орендну плату, але в меншому розмірі, то орендодавець має право звернутися до суду з позовом про стягнення заборгованості з орендної платі, а не з позовом про розірвання договору.

Якщо орендодавець ухиляється від отримання орендної плати – треба здійснити всі можливі дії для вручення такої плати та одразу повідомити про це кваліфікованого юриста для підготовки документів до суду (про намагання виплатити орендну плату).

Також можна направити орендодавцю лист, із врученням під розпис, про намір виплатити орендну плату із зазначенням часу та місця проведення виплат.

Якщо неможливо здійснити таку виплату – слід перерахувати кошти на депозитні рахунки із зазначенням того, що вказані кошти є невиплаченою орендною платою певних осіб.

Розірвання договору в односторонньому порядку з ініціативи орендодавця (або його спадкоємця) відповідно до умов договору не допускається, проте досить часто договори містять відступ від такого положення.

Поради

Слід перевірити договори оренди землі та відмовитися від конструкцій, які передбачають розірвання договору в односторонньому порядку. Також можливе обмеження цієї конструкції певними подіями чи умовами.

Слід також відмовитися від конструкції, за якої новий власник земельної ділянки (спадкоємець) має право на розірвання договору оренди без будь-якої умови. З цього приводу можна вказати в договорі: «перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору».

Прологнація

Якісна пролонгація прописується у договорах та зазвичай унеможливлює повернення земельної ділянки у володіння орендодавця.

Слід періодично оновлювати дію договору (вносити зміни до нього), адже це свідчитиме про прийняття умов договору орендодавцем послідовно протягом певного періоду. Це забезпечить у майбутньому захист у суді, коли орендодавець заявлятиме, що йому певні умови договору були невідомі або він не погоджувався із окремими положеннями.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.